Quand les locations de type Airbnb insupportent les voisins

Par un jugement du 28 mars 2025, le Tribunal judiciaire de Meaux a enjoint des copropiétaires à faire cesser immédiatement leur activité de location touristique de courte durée. Le syndicat des copropriétaires pouvait-il faire jouer le réglement de copropriété ? Cette activité de type Airbnb était-elle à l'origine de nuisances sonores ? 

Dans un immeuble proche du parc d'attraction Disneyland Paris, certains propriétaires ont mis leur appartement à la location touristique de courte durée. Certains copropriétaires se plaignent des nuisances sonores que cette activité engendre. Pour le syndicat des copropriétaires, cette activité de type Airbnb génère de nombreuses nuisances et incivilités pour les autres copropriétaires : elle est constitutive d'un trouble anormal de voisinage.

Le syndicat des copropriétaires rappelle donc par courrier aux loueurs concernés que la location touristique de courte durée de type Airbnb est interdite dans les logements et contraire au règlement de copropriété. Il les met en demeure d'arrêter immédiatement ce type de location leur indiquant qu'à défaut de réaction de leur part avant une certaine date, une procédure de référé serait engagée à leur encontre. Les loueurs contestent ce courrier. Le syndicat des copropriétaires les assigne donc en référé pour les contraindre à faire cesser leur activité. 

Le tribunal judiciaire leur donne tord et condamne le syndicat des copropriétaires à verser aux copropriétaires bailleurs la somme de 900 euros au titre des frais de justice. Le syndicat des copropriétaires retente sa chance et saisit le tribunal judiciaire de manière à ce que l'activité de location touristique soit reconnue comme une activité commerciale, activité contraire au règlement de copropriété. Il souhaite les faire condamner à cesser leur activité sous astreinte de 500 euros par jour de retard.

Pour le syndicat des copropriétaires : 

• Le règlement de copropriété prévoit que l'immeuble est destiné principalement à l'habitation. Si la location meublée d'un appartement en son entier y est autorisée, il n'en est pas de même des locations meublées de courte durée de type Airbnb.
• La réglementation prévoit que les hôtels et autres hébergements touristiques font partie des activités appartenant à la destination à usage de commerce et de services et non d'habitation (articles R151-27 et R151-28 du Code de l'urbanisme).
• La jurisprudence a déjà considéré l'activité de type Airbnb comme une activité commerciale et qu'elle est dès lors proscrite par le règlement de copropriété.
• L'activité de type Airbnb cause aux copropriétaires un trouble anormal de voisinage : les locataires font du bruit en journée et la nuit, déposent des ordures dans les parties communes et dégradent les locaux.

Pour les copropriétaires bailleurs :

• La location meublée de leur logement est une location meublée de tourisme au sens de l'article L324-1-1 du Code du tourisme. Or, le règlement de copropriété prévoit que l'immeuble est destiné à un usage d'habitation mais également professionnel.
• La location meublée est une activité civile : elle n'est commerciale qu'en cas de fourniture de services hôteliers ou para-hôteliers significatifs et non ponctuels ou accessoires. Ces logements ne disposent par exemple pas d'accueil ou de hall de réception comme un hôtel, d'autant plus qu'aucun service n'était fourni de façon systématique.
• Le syndicat n'apporte en effet pas la preuve de nuisances sonores probantes et/ou récurrentes qui pourraient provenir de cette activité.
• Le syndicat des copropriétaires ne peut agir que si l'ensemble des copropriétaires subit un préjudice, ce qui n'est pas le cas.

Le juge commence par rappeller que selon une loi de 1965, le réglement de copropriété a pour rôle de déterminer la destination des parties communes comme des parties privatives, ainsi que les conditions de leur jouissance (article 8-I, alinéa 2, de la loi 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeuble bâtis). À l'inverse, ce règlement ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble. Cette même loi prévoit que chaque copropriétaire use et jouit de ses parties privatives et des parties communes librement, à condition de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble (article 9 de la loi 10 juillet 1965).

La location meublée : une activité civile ou commerciale ? 

La location meublée n'est pas interdite de principe par le réglement

Le juge reprend alors le réglement de copropriété de 2016 et découvre son contenu : le bâtiment est destiné à titre principal à l'habitation, mais l'exercice des professions libérales est autorisé, à condition que celles-ci ne causent aucun trouble. De plus, la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées est interdite. Toutefois,  la location meublée d'un appartement en son entier est autorisée, de même que la location à titre accessoire d'une pièce d'un appartement. Le juge en conclue donc que dans ce règlement de copropriété, la location meublée n'est pas interdite par principe.

La location dans l'immeuble est par nature civile, et non commerciale

En outre, l'activité de location meublée n'est pas interdite si elle constitue une activité civile. Pour le juge, la location d'immeuble est par nature civile, même lorsqu'elle propose la location de meubles, qui n'en est que l'accessoire. Elle peut en revanche être qualifiée d'activité commerciale lorsqu'elle associe des services hôteliers ou para-hôteliers (fourniture de serviettes, ménage régulier, petit déjeuner, etc.).

De plus, dans une réponse à une question parlementaire de 2017, le ministre précise qu'une location en meublé n'est pas, en elle-même, contraire à la destination bourgeoise d'un immeuble, à moins qu'elle ne s'exerce pour des locations de courte durée avec fourniture de services annexes (ménage, fourniture de literie, transfert vers l'aéroport) qui apparentent cette exploitation à une activité commerciale et non plus civile, étant observé que si l'activité de loueur en meublé est juridiquement de nature civile, elle est fiscalement de nature commerciale, étant imposée au titre des bénéfices industriels et commerciaux.

Quant à la Cour de cassation, elle a par le passé déjà considéré que l'activité de location touristique comme une activité civile lorsqu'elle ne prévoit pas de prestation de service para-hôtelière (Cour de cassation, 4e chambre, 8 mars 2018, n°14-15.864 et Cour de cassation, 3e chambre civile, 25 janvier 2024, n° 22-21.455). 

Pour conclure, le juge considère que pour être une activité para-hôtelière et donc commerciale, la location d'appartement devrait inclure des services comme le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle. Dès lors, l'activité n'est ici pas apparentée à de l'hôtellerie. 

Une activité hôtelière déguisée

Toutefois, le juge regarde le procès-verbal du commissaire de justice (ex-huissier de justice) qui fait état de la publication d'annonces sur des sites spécialisés comme Booking et s'aperçoit que des services para-hôteliers sont proposés, tels que la livraison de courses (en supplément), le transfert depuis l'aéroport (en supplément), la location de voiture (option), la fourniture de draps et serviettes, le nettoyage des locaux et l'accueil des personnes. Pour le juge, cela ne fait aucun doute sur la qualité d'activité commerciale exercée en l'espèce. Les copropriétaires enfreignent donc le règlement de copropriété.

Locations de type Airbnb et respect du voisinage

Le syndicat des copropriétaires évoque les nuisances sonores et sanitaires causées par les locataires Airbnb. Il produit des photos de sacs de déchets laissés à l'abandon, de bagages dans les couloirs et démontre que les annonces publiées sur Internet ne mentionnent pas d'horaires maximaux d'arrivée. Il produit également des attestations de copropriétaires se plaignant du bruit des locataires roulant leur valise et discutant dans les couloirs à toute heure de la journée ou de la nuit. Reconnaissant les nuisances, l'une des société bailleur s'est même engagée par courrier auprès du syndicat à mettre en place des appareils de mesure sonométriques pour mesurer le bruit, ainsi qu'une caution afin que leurs locataires respectent les règles de savoir-vivre essentielles.

Au regard de ces éléments et bien d'autres, le juge considère que cette activité Airbnb a bien engendré pour les autres copropriétaires des nuisances dépassant les inconvénients normaux du voisinage. En effet, les allers et venues à toute heure du jour et de la nuit, de manière fréquente et régulière, de plusieurs personnes avec des valises et restant régulièrement plusieurs dizaine de minutes voire plus d'une heure coincés dans l'attente de l'ouverture à distance du logement a causé des nuisances sonores qui ne sont pas celles d'habitants permanents ni de clients éventuels se rendant en journée, sans bagage et seuls à un rendez-vous.

Le juge enjoint donc les copropiétaires concernés à cesser leur activité de location de courte durée sous astreinte de 100 euros par jour de retard. 

Locations de type Airbnb : un essor économique difficile à contenir

La location de meublés de tourisme offerts à la location à une clientèle de passage, qui a connu un essor depuis une dizaine d'années, peut générer d'importantes nuisances sonores pour les voisins. La courte durée d’utilisation incite parfois les voyageurs à faire davantage de bruit qu'à l'accoutumé. Depuis la crise sanitaire, les nuitées ont même explosé, certains loueurs utilisant les logements pour organiser des fêtes clandestines, faute de bars ou de discothèques. La concurrence étant rude entre loueurs, il arrive que certains propriétaires installent piscines et terrains de sport en vue de valoriser leur bien sur les plateformes Internet de location.

Bien qu'ils aient le droit de jouir de leur location, les locataires doivent user paisiblement des lieux. Le propriétaire de son côté n’est pas exempt de responsabilités. Il a lui l'obligation de ne causer aux voisins aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage, même si le bruit vient des touristes de passage (réponse du ministre de l'Intérieur du 23 mars 2021 à la question parlementaire écrite n° 33168). Les voisins gênés peuvent donc demander réparation au propriétaire.

Il faut savoir, par ailleurs, que le nombre de jours de location à l'année est limité. À partir de 120 jours par an, le propriétaire doit réaliser une déclaration en mairie. Au-delà de ce délai, les plateformes de location sur Internet ont l'obligation de dépublier l'annonce. À Paris, la limite a été abaissée à 90 jours/an depuis 2025. Il arrive également que le règlement de coproprieté interdise la location à usage commercial au sein de l'immeuble, comme c'est le cas en l'espèce.

Par ailleurs, une loi adoptée fin 2024 a donné plus de moyens aux immeubles. Désormais, un nouvel article 9-2 de la loi du 10 juillet 1965 oblige les copropriétaires qui ont effectué leur déclaration auprès de la mairie à en informer le syndic. Même chose s’il s’agit d’un locataire qui fait de la location meublée touristique avec l’autorisation de son propriétaire.

Certaines plateformes recommandent à leurs clients l'usage de boîtiers électroniques visant à surveiller le niveau sonore généré par les occupants de ces locations. Ces détecteurs alertent les propriétaires lorsqu’un niveau sonore préalablement paramétré est atteint. Ce qui leur permet d’intervenir avant que la situation ne dégénère. De son côté, Airbnb a mis en place un service d'aide aux voisins. La société américaine lutte activement contre les fêtes non-autorisées et déclare avoir bloqué plus de 300 000 tentatives de réservations en France à ce jour afin de prévenir des comportements indésirables (voir l'article "Les fêtes, c'est terminé annonce Airbnb", revue écho bruit n°165-166).

À noter également que depuis la loi Engagement et proximité de 2020, les communes peuvent demander aux plateformes de leur fournir des informations telles que le décompte annuel des locations.

Conscient que certains locataires peuvent recourir aux meublés de tourisme pour un usage de nature à provoquer des nuisances et des troubles de voisinage, le gouvernement a travaillé en 2021 sur l'impact des meublés de tourisme sur le vivre-ensemble, en concertation avec les collectivités et les plateformes de location. L'un de leurs objectifs est de construire des outils permettant de lutter efficacement contre les nuisances sonores (Feuille de route État-collectivités territoriales sur les meublés de tourisme, Ministère chargé du logement, 5 février 2021).

À Madrid (Espagne), une seule famille a réussi à faire fermer toutes les locations touristiques de son immeuble. Cette famille n’avait pour voisins que des touristes de passage, tous les appartements ayant été rachetés par quatre entreprises de location touristique. Insalubrité et nuisances sonores perturbaient la vie de la famille, allant jusqu’à leur causer dépression et troubles de santé mentale. En réponse à l’inefficacité des interventions policières et à des amendes administratives jugées insuffisantes (plus de 16 000 euros au total), la famille a obtenu du tribunal de Madrid la fin immédiate de la location des 10 appartements, la cessation  des activités de location de toutes les entreprises et 37 000 euros d’indemnisation.

Photo : Tag anti-Airbnb dans le quartier du panier, Marseille (13).

Source : Tribunal judiciaire de Meaux, 28 mars 2025, 23/05189

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