Trouble anormal de voisinage : la Cour de cassation confirme l’annulation de la vente
Pensant acquérir une maison paisible dans un quartier résidentiel de banlieue parisienne, un couple découvre après la vente que son quotidien est rythmé par les livraisons matinales, les palettes et les compresseurs frigorifiques du commerce voisin. Saisie de ce litige, la Cour de cassation confirme, le 8 janvier 2026, l’annulation de la vente du pavillon. Elle précise toutefois les limites de l’indemnisation due aux acquéreurs, en distinguant les responsabilités du vendeur et du commerçant à l’origine des nuisances sonores.
En 2013, un couple achète une maison en banlieue parisienne pour 1 180 000 euros. Située dans un quartier résidentiel, mitoyenne d'un magasin de fruits et légumes, la maison semble calme lors des visites. L'acte authentique est signé le 27 mars. Une fois dans la maison, le couple est réveillé dès 5 heures du matin par les livraisons du primeur (bruits de palettes et de monte-charges). Ils sont également rapidement gênés par le bruit des compresseurs des chambres froides, qui fonctionnenent jour et nuit. Alerté par le couple des nuisances que son activité génère, le commerçant réalise des travaux, notamment le remplacement du monte-charge pour un engin moins bruyant et le déplacement de l'évaporateur. Toujours gênés par le bruit, les voisins font appel à un bureau d'études en acoustique, qui constate des bruits de chocs importants, perceptibles de toutes les pièces de la maison.
En décembre, le Service communal d'hygiène et de santé (SCHS) de la ville constate par deux fois un dépassement par le primeur des valeurs limites d'émergence prévues par le Code de la santé publique, atteignant jusqu'à 36 décibels A. Pour information, les valeurs d'émergence sont fixées à 5 dB(A) et 3dB(A) la nuit. Les agents de la ville demandent alors au primeur de prendre les mesures nécessaires pour garantir la tranquillité de ses voisins et ce, dans les meilleurs délais.
En 2016, après une expertise judiciaire et toujours gênés par le bruit, les voisins assignent le vendeur de la maison et le commerçant devant le Tribunal judiciaire de Nanterre, afin d’obtenir la nullité de la vente. Ils demandent également des dommages et intérêts.
Sans ce trouble anormal de voisinage, ils n'auraient jamais acheté le pavillon
Devant la Cour d'appel, le vendeur admet n'avoir ajmais habité le bien. Par une décision du 6 juillet 2023, la Cour d'appel de Versailles prononce la nullité de la vente pour erreur sur les qualité substancielles du bien, car la tranquillité consitutiat un élements déterminant pour les acquéreurs. ce troubel anormal du voisinage leur a permis de démontrer qu'ils avaient commis une erreur sur les qualités substantielles du bien. Sans ce trouble, ils n'auraient jamais acheté le pavillon. La Cour contraint le vendeur de restituer au couple le prix de vente de 1 180 000 euros, ainsi que les frais d'acte (93 716 euros). La Cour condamne le primeur à verser aux vendeurs la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice moral des acquéreurs. Le primeur et le vendeur sont condamnés solidairement à leur verser 100 000 euros au titre de la perte de chance de réaliser une plus-value ainsi que 35 808 euros, correspondant au remboursement des travaux d’amélioration réalisés par les acheteurs.
Le 8 janvier 2026, la Cour de cassation confirme la nullité de la vente, mais annule partiellement la décision de la Cour d'appel. Elle rejette en effet le remboursement des frais d’acte et l'indemnité pour perte de chance de plus-value, qui s'élevaient à 100 000 euros. Elle juge que seul le vendeur, qui récupère son bien, doit assumer le coût des travaux d'embellissement, et non le tiers voisin. L'affaire est renvoyée devant la Cour d’appel de Versailles.
Pour rappel, dans une affaire du 13 janvier 2026, la Cour d’appel de Montpellier s'était prononçée sur l’indemnisation du préjudice subi par les propriétaires voisins d’une supérette en raison des nuisances sonores générées par des groupes froid implantés à proximité immédiate de leur habitation. Découvrez l'analyse de cette décision par l'avocat Maître Christophe Sanson. Voir aussi l'article Au secours ! Les livraisons du supermarché font trop de bruit !.
Source : Cour de cassation, Chambre civile 3, 8 janvier 2026, 23-23.861
